香港樓市前景分析｜中央要求解決房屋問題但絕不想推跌樓價？

對樓市，筆者亦如是— 19年底、20年全年，不少人看淡樓市時，筆者堅定說樓市中線向上，並指2020首季樓價將見底；今年樓市果如預期上升甚至破頂... 要聞 香港內地國際 財富投資 股票分析新股解碼基金/ETF焦點MPF攻略財富管理窩輪牛熊證外匯/另類投資點評保險專區海外投資企業營商 樓市 健康 健康熱話均衡飲食綠色生活常見疾病 親子 親子好去處親子熱話成長教育新手爸媽 數碼科技 生活 專訪 專欄 投資樓市時事健康營商親子會員信息文章收藏全部文章沒有收藏過文章...精選推送全部文章>未收到推送文章...提問全部提问>去提問退出廣告2021.10.04by黃子燊圖片:香港中通社 對樓市，筆者亦如是—19年底、20年全年，不少人看淡樓市時，筆者堅定說樓市中線向上，並指2020首季樓價將見底；今年樓市果如預期上升甚至破頂... 與錦上添花相比，筆者更喜歡雪中送炭。

這也是為何不論債券投資還是樓市投資，筆者都相對逆向而行—去年9月不少人看淡恒大、今年4月不少人看淡華融，筆者反而主張買進；近日內房產業鏈被拋棄時，筆者卻選了2022到期的易居債券；今年6月部份人覺得恒大高息吸引時，筆者卻說不宜沾手。

施政報告2021｜民建聯倡新居屋計劃預售新界北居屋！白表優先＋免首置印花稅 堅定說樓市中線向上 對樓市，筆者亦如是—19年底、20年全年，不少人看淡樓市時，筆者堅定說樓市中線向上，並指2020首季樓價將見底；今年樓市果如預期上升甚至破頂，筆者也樂於作壁上觀，不再覆述原因了。

對樓市的最新觀點 然而，近期外媒傳出「北京約談香港主要地產商，要求他們支持中央及解決房屋短缺問題，並指出遊戲規則已經改變」的消息，筆者也被問道對樓市的最新觀點有沒有改變，及樓價會否下跌，因此筆者也在此拋磚引玉，分享一下個人的看法。

居屋2021｜裕雅苑最快今年落成｜沙田安睦街第一期、北角渣華道居屋｜新居屋配套搶先睇（多圖） 兩者難以混為一談 針對有關傳聞，筆者自問沒有能力去判斷真確性，但筆者傾向未慮勝，先慮敗，先假設有關消息為真，再思考在相對保守的假設下，香港樓市究竟是否會轉勢向下。

筆者的觀點相當明確—即使假設中央政府認為香港要加大力度解決房屋問題，並要求房地產商協助，也不代表香港樓市會轉勢向下，兩者難以混為一談。

國內房屋政策不同於香港 首先，不少觀點均認為，近日內地政策轉向，由原先相對著重效率，變成更著重公平，並提倡「共同富裕」，嚴格執行「房住不炒」，因此認為香港在房屋政策上也會向國內靠攏。

筆者對有關論點不大認同，從國家的高度來看，很早已經開宗明義，指出了中國是實行社會主義制度，香港是實行資本主義制度，因此中國和香港的關係才會是「一國兩制」。

誠然，中國在發展途中，因為發展的階段性及特殊性，形成了有中國特色的社會主義，但中國從沒有否定過自己是社會主義國家的定位。

中央提倡「共同富裕」 到今天，中國生產力相對過往已大幅提升，同時間，國內房價過往兩年升幅遠勝香港，令有產者和無產者的差距進一步加大，而國家領導人又有其政治信仰及理想，加上壓抑房價，令更多資金流往國內資本市場，為企業融資，為民族復興出力，這對國家亦屬有利，以上因素共同構成了國家提倡「共同富裕」、嚴格執行「房住不炒」的背景。

嚴格執行「房住不炒」 然而，香港是資本主義社會，並非奉行社會主義制度，國家主席習近平亦明確指出要「堅持一國原則，尊重兩制差異」（即一國是大原則，但在一國之下，兩制之間容許有差異），香港的具體情況，與國內又有所不同。

因此，如果認為，國內社會主義制度下的政策手段及資源分配模式，會被應用於香港，筆者認為這想法可能不夠深思熟慮。

港股跌市效應初現｜官方樓價指數7連升斷纜｜破頂後8月轉跌0.15%｜附移民盤劈價成交個案 樓價下跌對香港弊大利 其次，香港樓價下跌，只會製造更多社會問題，與減少社會問題方向屬背道而馳，難以看到有任何理由中國或香港政府希望樓價下跌。

香港約有一半家庭居住於私人住宅，如果樓價下跌，香港先有一半的人口財富被蒸發，但對另一半未置業的人口來說，卻沒有任何得益—他們金錢上既沒有受惠，而實務上，由於樓價下行往往會造成社會及經濟問題（香港1997至2003、美國2008、日本失落三十年等均為借鑑），這群未置業人口，反而會因為樓價下跌而受害。

樓價跌會造成社會及經濟問題 簡單來說，樓價下跌是社會整體財富減少，能二次及三次分配的資源都少了，最後是所有人皆輸的局面，更會引申出種種社會經濟問題，試問政府怎會希望樓價跌呢？ 實務上，樓價穩定甚至上升，政府能從賣地、物業稅、印花稅中收取更多收入，並建更多資助房屋，分撥更多資源做財富分配的工作，才能令社會問題減少，同時不論有否置業的人士均能達至雙贏。

推跌樓價絕對不是其中一個選項 而實際上，即使國內嚴格執行「房住不炒」，但不少省市亦存在「限跌令」，嚴格限制房價跌幅，同時明確指出要「維護房地產市場健康發展」。

故此，相信即使中港政府均認為房屋問題需要解決，推跌樓價絕對不是其中一個選項。

房屋供應難以短期增加 那麼，如果政府要解決住屋問題，會向甚麼方向解決呢？如果是從解決問題的角度看，還是會向增加土地供應，興建更多的住宅（包括私人住宅及資助房屋）的方向解決。

然而，大幅增加供應並非可以一蹴而就的事情，中間牽涉到城市規劃、基建配套、施工執行等環節。

由啟德機場搬遷到有人入住花了15年 簡單舉個例子，以原先位處市區，已有充足週邊配套的啟德為例，東南九龍發展規劃研究於1992年已展開，1998年啟德機場已經搬遷，但首階段發展在2013年才完成，開始有人入住。

由啟德機場搬遷到有人入住，中間花了15年的時間，一塊本來在市區中的土地還是如此，如果在非市區開發，耗時只會更久。

樓價下跌的空間非常有限 換而言之，短期內供應基本上是難以增加的事情，實際上，從政府批出土地到住宅落成，平均也要經歷3至4年的時間，未來數年的供應，在過往數年已經定了下來，而近5年來，土地拍賣面積及私人住宅動工量均節節減少，是不爭的事實，在此情況下，筆者認為中線而言，樓價下跌的空間非常有限。

樓價中線仍將向上 故此，綜合而言，筆者相信在中長線角度來看，政府解決房屋問題的決心無庸置疑，筆者亦相信房屋問題最終會得到解決，但這不代表房屋問題的解決能一蹴而就，亦不代表樓價中線將會下跌。

筆者認同長線而言，香港樓市再像2004年至2017年，14年內升3.3倍，即平均每年升超過一成的機率較低，但筆者相信在未來十年，樓價仍然主要受供求因素主導，傾向穩中有升，在這情況下，筆者會維持樓價中線向上的觀點不變了。

圖片：作者提供晉裕環球資產管理高級投資分析師黃子燊StevenWong作者簡介：黃子燊為晉裕環球資產管理投資組合經理兼高級投資分析師，其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合，其擅長以宏觀經濟結合價格行為，以由上而下方式就資產配置進行部署。

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