社會住宅包租代管：屋主一定要知道的好處介紹！

描述政府社會住宅包租代管政策的目的、對象、實施方案，具體內容，以及新北市、桃園市得標廠商五泰 ... 【賣房子懶人包】房子要怎麼賣才能賣得高價？ 買屋 賣屋 租屋 社區 經紀人 部落格 人才招募 登入 社會住宅包租代管：屋主一定要知道的好處介紹！ 發布者： 五泰房屋 在 Dec1,202110:51:06PM   奮鬥了一輩子，您手上有一筆閒錢嗎？您名下有一棟房子正在收租嗎？如果是的話，那麼您一定要認識「社會住宅、包租代管」！因為這項政府大力推動的政策，好處正是落在您的身上。

目錄及快速導覽： 一、您手上有租房嗎？包租代管正是為您量身打造 二、房東的三個擔心 三、別擔心！包租代管可以幫您解決 四、到底甚麼是「社會住宅、包租代管」？ 五、房東與房客加入社會住宅包租代管究竟有那些好處？ 六、很重要的問題！社會住宅只有弱勢戶或低收入戶才可以租嗎？一般人可以租嗎？ 七、到底租金怎麼算？比市面上便宜嗎？ 八、可以中途退出嗎？已經出租的房子可以改成社宅嗎？ 九、房客的租金補助有多少？是否也有資格的限制？ 十、租金補貼與包租代管哪一個更划算？大PK一下 十一、租賃業者幫您做甚麼？ 十二、還可以包租代管換居！甚麼是包租代管換居？ 十三、社會住宅包租代管要怎麼申請？   一、您手上有租房嗎？包租代管正是為您量身打造 也可以說正是為您量身打造的政策。

「社會住宅、包租代管」究竟有甚麼好處，那麼值得我們花時間了解？ 原來為了落實「居住正義」，讓年輕朋友或是租屋族不再望屋興嘆，在都市如果買不起房，也可以減輕他們租房子的沉重負擔，因此政府喊出「8年20萬社會住宅」的目標。

 為什麼是8年？因為剛好是總統連選得連任一次，一共任職八年的時光。

政府希望以八年的時間努力落實一點居住正義，成為總統八年的政績，所以內政部與其他相關部會就配合推出了「興建12萬戶社會住宅，民間包租代管社會住宅8萬戶，結合業者在六都推動5000戶包租代管」的計畫。

 結果推動3年多來，每月新增戶數維持穩定增加趨勢，從第一期的媒合5157戶，到第二三期的20949戶(以2021年七月計算)，「社會住宅、包租代管」不僅沒有受到疫情影響，而且在執行方式持續精進下，成為疫情中更多房東與房客可以信任依賴的好服務。

從下圖就可以看出「社會住宅、包租代管」戶數逐月增加的趨勢。

「社會住宅、包租代管」戶數逐月增加，如今已經進入第三期，優惠更多。

資料來源：內政部   計畫總是越改越周延、越完善！第二期計畫除了維持第一期的縣市版方案之外，另加入由國家住都中心執行的公會版。

在雙引擎的共同作用下，每季達成戶數由650戶左右，逐季遞增到2021年第二季的3,193戶，整體成長趨勢相當顯著。

  2021年六月起，「社會住宅、包租代管」進入第三期計畫。

最重要的措施就是房東租金的免稅額由1萬元提高到1萬5千元。

我們在後面會再細細分析。

二、房東的三個擔心 作為房東，最擔心的有三件事：   收不到房租 房東辛苦攢錢，買房子出租給房客，當作被動收入，一個月一萬到兩萬不等，也是為了改善家庭環境。

如果遇到惡房客，就是拖欠不繳，收不到房租，那就慘了！有時候秀才遇到兵，還真沒輒！只能自認倒楣了事。

收不到房租，造成房東很大的困擾。

照片來源：Prexel圖庫   屋況被破壞(甚至房客自殺變凶宅) 房租收不到，還算破財消災。

遇到不良房客，退租時不給房租，甚至還將房子裡面的裝潢大肆破壞，然後連夜搬走，消失在人間，那房東真的欲哭無淚！賠了夫人又折兵，不但房租收入沒了，還要花費一大筆重新裝潢費！   更有甚者，是房客不幸在租屋中自殺，非自然死亡。

結果房子突然變成凶宅，沒人肯租也賣不出去，房子的市場價值一落千丈，那真是倒楣！   房屋被非法使用(販毒、詐騙、應召站…) 也有的房東無法過濾房客，也看不清楚房客是好還是壞，結果房子出租了，變成販毒中心、詐騙機房、甚至應召站，都時有所聞。

  三、別擔心！包租代管可以幫您解決 這三點房東要如何避免發生呢？好消息是真的可以避免發生！那就是改成「社會住宅、包租代管」！   因為「社會住宅、包租代管」是由政府找到合格的廠商業者專業管理，得標廠商可以幫您(也就是房東)出租前先過濾房客！也可幫您尋找合適的房客。

這樣就避免了識人不明的後果。

租房的一切都交給得標廠商代為出面處理，房東每個月就會按時收到直接匯到帳戶的租金，方便又省事。

  房子需要修繕？也不用自己出面，仍然是包租代管業者出面打理。

  那麼房客拒不付租金怎麼辦？沒關係，社會住宅的房客要領政府的租金補助，就必須先繳房租，才能向政府請領房租補助！所以這樣的設計，讓房客準時的繳交房租，拖延房租的情事大大的減少，趨近於零。

  也因為有包租代管業者作為中介者，所以可以時常查看屋況以及房子租出去的現況，避免自己房子成為販毒、詐騙、甚至應召站的窘況發生。

  更好的是，包租代管業者的服務是免費的！房東與房客都不用給業者費用，而是由政府來給。

  所以房東的三個擔心，在「社會住宅、包租代管」的政策下，一一獲得解決。

  現在您大致了解「社會住宅、包租代管」的內涵了。

接下來我們做較為詳細的解說，看看房東在「社會住宅、包租代管」政策下到底有甚麼好處？   四、到底甚麼是「社會住宅、包租代管」？ 甚麼是「包租」？ 首先，甚麼是「包租」？就是住宅出租給受政府或行政法人委託的業者，「擔任二房東、管理」。

業者向房東承租住宅，由業者與房東簽訂三年包租合約之後，在包租期間業者每個月支付租金給房東，再由業者以二房東的角色，將住宅轉租給需要的房客，並且由業者管理這住宅。

  所以如果我們是房東，在包租政策下，我們是把房子租給業者，業者再當二房中轉租，不是直接租給房客。

  包租就是我們房東跟合格業者簽三年包租約，業者變成二房東。

圖片來源：內政部營建署   那甚麼又是「代管」？ 所謂代管，就是住宅由受政府或行政法人委託的業者，「協助媒合、管理」。

業者協助房東將住宅出租給房客，由房東與房客簽訂租約，業者負責管理該出租的住宅。

所以房東不是跟業者簽約，是跟房客簽約呦！業者比較像是仲介的角色，只不過還有後續負責管理出租住宅的服務。

  從下表也可以看出包租與代管的差別：   包租 代管 雙方簽約人 1.房東與業者簽3年委託約2.業者與房客再簽約 房東與房客簽訂租約 租金 業者給房東 房客給房東 業者服務主要項目 管理住宅 管理住宅   代管就是住宅由受政府委託的業者「協助媒合、管理」。

圖片來源：內政部營建署   五、房東與房客加入社會住宅包租代管究竟有那些好處？ 好處多多！主要有朗朗上口的「3、3、3」！ 3費有補助： (1)公證費：租屋雙方的合約需要公證才有法律保障，而公證費一般是房東與房客出各半。

在「社會住宅、包租代管」政策中是有補助的！雙北補助最高4500元件/次；其他縣市則最高補助3000元件/次。

(2)修繕費：補助最高10000元年/屋。

換句話說，每一年都可以花一萬元修補租屋，這一點十分受到社宅房東與房客的歡迎！ (3)居家安全相關保險費(包租)：補助最高3500元年/屋。

這樣有保險也有保障。

  這三項費用的補助，都十分實用，等於是減輕了房東與房客的負擔。

  3稅有減免： (1)房屋稅：地方政府可以減徵房屋稅。

(2)地價稅：地方政府也可以減徵地價稅。

(3)租金所得稅：每月租金收入免稅額度最高為15000元，比第二期提高了五千元。

必要費用減除率為60%，以免稅額是一萬元，月租金兩萬元的話，所得稅率如果以20%計算，那就是〔10000*0%+10000*(1-60%)〕=800(元/月稅額)。

現行辦法免稅額提高到15000元，所以： (20000-15000)*(1-60%)=2000(月租金收入) 2000*12=24000(年租金收入) 24000*20%=4800(年稅額) 4800/12=400(月稅額) 所以月稅額降低了一半，從800元稅變成400元！ 所以租金的綜合所得稅也減輕不少！ 而且還有一大重點！就是租賃資料不能作為查稅的依據！這一點是擁有許多租屋的房東在意的，會不會加入社會住宅房東的行列之後，一登記反而被扣大筆的綜合所得稅？不會的，因為不作為查稅依據是立法院通過的決議，以去除社宅房東的疑慮。

  3年有服務：業者提供專業的管理，免服務費。

而業者都是政府標案的得標廠商，才有資格承做這項社宅業務。

所以包租代管333，簡單又好記，社會住宅包租代管對房東房客都好，怪不得社宅房東與房客越來越多。

圖片來源：內政部營建署   因此總的來說，房東與房客各有那些優惠？我們為您整理出來：   房東 房客 優惠 提供專業管理，省事免煩心 房東輕鬆收租 賦稅減免(房屋稅、地價稅、租金所得稅) 修繕補助每年每屋一萬元 包租方案增加居家安全相關保險費用補助 提供租金差額補助，減輕房客租屋負擔 公證費補助 享受穩定居住環境 所以「社會住宅、包租代管」的最高境界就是「房東放心租、房客安心住」！   六、很重要的問題！社會住宅只有弱勢戶或低收入戶才可以租嗎？一般人可以租嗎？ 在一般民眾的印象中，社會住宅似乎就是低收入戶或是弱勢戶才可以租，其實不然！辦法已經改了！ 房客身分已經不限於弱勢族群，一般人也可以提出申請，但是年度所得必須在一定金額以下，每個縣市的規定不一樣，雙北高些，部分縣市低一些。

如果您要查看您所在的縣市究竟標準如何？您能不能承租社會住宅？那麼歡迎您打電話給五泰房屋社會住宅處，02-8292-2024，會有專人為您查看您的資格符不符合！ 另外，依據住宅法第四條的規定，社會住宅除了提供至少30%以上的比率給經濟或是社會弱勢者之外，也要提供一定比率給沒有設籍在當地，而是在當地就學、就業有居住需求的人。

  所以以往要設籍在當地才能申請當地的社會住宅，現在放寬了，例如到雙北來求學或是就業的民眾，只要符合資格，也可以租社會住宅了，這樣就放寬許多！ 台北市的青年社會住宅。

外觀漂亮，色彩豐富。

照片來源：台北市政府 七、到底租金怎麼算？比市面上便宜嗎？ 接下來是大家關心的租金問題。

（一）包租方案：業者依照「社會住宅包租代管出租住宅市長租金價格評定原則」評定，與房東簽訂包租約3年，並轉租房客。

      房東：按月向業者收取全額房租。

       房客：一般戶：全額租金支付給業者。

              弱勢戶：全額租金支付給業者，再依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以簽約租金計算租金補貼，補貼金額由政府直接撥補給房客。

  （二）代管方案：房東與房客經業者媒合承租雙方簽訂租約租期1年，每次1年，計3年。

       房東：按月向房客收取全額房租。

       房客：一般戶：全額租金支付給房東，或由業者代收轉交給房東。

              弱勢戶：全額租金支付給房東或由業者代收專教給房東，再依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以簽約租金計算租金補貼，補貼金額由政府直接撥補給房客。

以上的租金補貼金額最高可達7200元！所以政府會看承租人的經濟狀況來補助租金，這麼一來，房客要獲得政府的租金補助，就要先全額繳交房租給房東或代收的業者，這樣的設計大大降低了房客賴帳的可能性。

  這裡有提到「市場租金」，那麼「市場租金」如何評定？政府也有規定： 臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市及高雄市：依國家住宅及都市更新中心公告最近一年度社會住宅包租代管租金水準區間表評定，該表未規定租金水準區間的行政區，依社會住宅包租代管出租住宅市場租金價格評定原則評定，或依不動產估價師認可及簽註意見的租金來評定。

其餘縣（市）：依社會住宅包租代管出租住宅市場租金價格評定原則評定，或依不動產估價師認可及簽註意見的租金評定。

  換句話說，政府會認定市場租金是多少，不會背離市場行情。

  看完了上述條件，您是否心動了呢？   八、可以中途退出嗎？已經出租的房子可以改成社宅嗎？ 下面列一些大家比較常問的問題，給大家解答：   Q：如果房東加入社宅，但是中途想退出改出售房屋，可以嗎？       A：當然是可以的。

  Q：已經出租中的物件是否可以加入計畫？       A：可以，其中房客與房子都要符合「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」的規定。

並且由房東選擇要加入的是「包租方案」還是「代管方案」。

然後由房東與業者或房客重新簽訂契約。

  Q：是否一定可以申請居家安全相關保險費補助？保險業者承保範圍有哪些？要如何申請居家安全險費用補助？       A：不一定！居家安全相關保險的補助對象為包租方案的房東；保險業者基於業務自主、成本考量、契約自主及房東之出租住宅目前是否有居家安全相關保險等因素，對於是否核保、保險額度及範圍，由保險業者與房東協議定。

所以要看保險公司。

蔡總統看社會住宅。

資料照片：總統府 九、房客的租金補助有多少？是否也有資格的限制？ 包租方案以市場租金8折或代管方案以市場租金9折為簽約租金承租之外，弱勢戶政府另外有給租金補助，補助標準各直轄市、縣（市）每件每月最高租金補助不得超過下列金額，如下表： 一般戶：以簽約租金承租承租（即市場租金包租方案8折或代管方案9折），不另給予租金補助。

弱勢戶：(1)包租方案：以市場租金8折承租，即為簽約租金            第1類弱勢戶：政府補助簽約租金12.5%(等同補助市場租金1折)            第2類弱勢戶：政府補助簽約租金37.5%(等同補助市場租金3折)         (2)代管方案：以市場租金9折承租即為簽約租金            第1類弱勢戶：政府補助簽約租金22.5%(等同補助市場租金2折)            第2類弱勢戶：政府補助簽約租金44.5%(等同補助市場租金4折) 那麼你一定會問，第一類弱勢戶是誰？第二類又是誰？ 第一類弱勢戶(社會弱勢戶)： （1）特殊境遇家庭。

（2）育有未成年子女三人以上。

（3）於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。

（4）六十五歲以上之老人。

（5）受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。

（6）身心障礙者。

（7）感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。

（8）原住民。

（9）災民。

（10）遊民。

第二類弱勢戶(經濟弱勢戶)：即低收入戶、中低收入戶。

各縣市政府都有相關的規定，大家可以上網查詢各縣市規定或是詢問各級政府。

  下圖就是各直轄市、縣（市）每件每月最高租金補助金額上限：單位：件/月元 級別 市場租金補助計算基準上限 包租方案(市場租金8折) 代管方案(市場租金9折) 第1類弱勢戶(簽約租金*12.50%) 第2類弱勢戶(簽約租金*37.50%) 第1類弱勢戶(簽約租金*22.50%) 第2類弱勢戶(簽約租金*44.50%) A級 25,000 2,500 7,200 5,063 7,200 B級 22,500 2,250 6,750 4,545 C級 18,000 1,800 5,400 3,645 C級 15,000 1,500 4,500 3,038 6,008   十、租金補貼與包租代管哪一個更划算？大PK一下 政府在實施包租代管政策之前，對於弱勢戶或是中低收入戶都有租金補貼的政策。

如今這項政策各縣市仍有繼續實施。

那麼究竟是租金補貼比較划算？還是加入社會住宅包租代管來尋求租金補助划算呢？下命我們就PK一下。

各縣市的租金補貼與包租代管，很明顯的是包租代管的福利項目更多。

圖片來源：內政部營建署   從上圖我們可以看出，一般的租金補貼，沒有公證費補助，也沒有人幫我們管理，更沒有一萬元的修繕補助。

所以包租代管這項比較新推出的政策，還是略勝一籌。

  十一、租賃業者幫您做甚麼？ 從前面讀到這裡，您一直會從包租或代管看到業者兩個字。

究竟租賃業者可以方您做些甚麼？ 歸納起來，租賃業者可以幫您： 1.糾紛協議處理 2.屋況與設備點交 3.收租管理(這省好多事呀！) 4.日常修繕維護 5.租賃房屋管理有關事務(就是其他大大小小雜七雜八的事，例如接房客電話) 所以獲得了VIP級的專業管理，而您作為房東，卻不用付服務費給租賃業者，多划算！ 因此複雜的租屋管理事務，就交給專業的租賃業者，準沒錯！   社會住宅包租代管一大好處就是有專業的租賃業者幫我們房東處理瑣碎的租屋管理各種事務。

圖片來源：內政部營建署   十二、還可以包租代管換居！甚麼是包租代管換居？ 我們社會逐漸邁入高齡化社會，還有一種情況是中老年人已經退休，但是住在自有的大房子中，不可能賣掉，但是自己收入卻又有限，自己也要住，那怎麼辦呢？政府推出了包租代管換居方案！也就是我們把自己的房子委託業者包租代管，然後業者再幫我們在同區域再找一個房子租，這樣我們就有多了一筆租金的價差收入。

當然，我們變社宅房東了，一萬元修繕補助、房屋稅、地價稅減免等等福利也會跟著而來。

這也是如果有比較大的自用住宅，可以考慮自有住宅活用的一種方式。

包租代管換居方案事六十五歲以上老人除了以房養老之外還可以考慮的方式之一。

圖片來源：內政部營建署   十三、社會住宅包租代管要怎麼申請？ 有心動了嗎？想要知道自己符不符合規定嗎？想把自己的房子轉成社會住宅出租，享受優惠與減免嗎？ 申請也很簡單！如果是新北市與桃園市，那麼五泰房屋是新北市與桃園市社會住宅包租代管得標合格廠商，因此您就連絡五泰房屋幫您申請就可以了！   如果您不在這兩市，那麼就像出租住宅所在地的合格業者申請，內政部不動產資訊平台的「社會住宅包租代管專區」都有合格廠商的名單與聯絡方式。

  經過以上解說，如果您對於社會住宅包租代管還有疑問或問題，歡迎您打電話給我們五泰房屋社會住宅部門，電話是02-8292-2024或0936-220-037，我們有專業的服務團隊為您解答！ 五泰房屋專業的團隊常舉辦社區「社會住宅、包租代管」說明會。

照片來源：三立新聞網   祝您早日加入社宅愛心房東的行列！或早日租到您滿意的社會住宅！完成您家的夢想！ 看完者篇分析，相信您對於社會住宅包租代管一定有比較深入的了解了。

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