日本的樓市泡沫和現在中國的高房價有什麼不同?現在還能買房 ...
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現在國內的高房價高負債的情況,已經引起了日本媒體的注意,並拿當初日本樓市泡沫時期的情況與中國現在樓市行情做對比,並對結果表示了消極的態度。
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日本的樓市泡沫和現在中國的高房價有什麼不同?現在還能買房嗎?
2022年04月30日
17:39:02
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現在國內的高房價高負債的情況,已經引起了日本媒體的注意,並拿當初日本樓市泡沫時期的情況與中國現在樓市行情做對比,並對結果表示了消極的態度。
現在國內的高房價高負債的情況,已經引起了日本媒體的注意,並拿當初日本樓市泡沫時期的情況與中國現在樓市行情做對比,並對結果表示了消極的態度。
那麼,難道現在中國樓市的現況真的和日本泡沫時期的情況相同嗎?其實,對於那些同時了解日本樓市和中國樓市的專業人士來說,其實兩國的樓市雖然在某些方面有所相同,但實質上還是有很多不同之處的。
土地性質不同日本的土地是私有的,個人可以隨意買賣。
以至於在日本樓市泡沫時期進入投資至暗時刻,除了購置房產外,還有很多人瘋狂購買山林、果園、乃至荒地等土地,等待其升值獲利,其中不乏加高槓桿買入者。
中國的土地是公有的,所有權歸屬國家,個人不可能隨便買賣。
土地為國之根本,這也是對中國房地產行業進行穩定調控的基礎。
貸款政策不同日本購房首付2-3成,有些情況甚至可以0首付購房,這也容易催生樓市泡沫。
後期為了調控房地產市場,銀行的貸款年利率曾超過9%,但仍然無法阻擋民眾投資房產的熱情,同時也加大了銀行的壞賬風險。
中國沒有0首付,一般購房首付3-5成,貸款利率在基礎利率上下浮動。
為了調控房地產市場,除了增加貸款利率等,有的地方還實行按房產評估值放貸等新政策,也大大增加了銀行的抗風險能力。
購買資格不同日本樓市不限門檻,外國人也可以隨意購買,導致大量外資進入日本樓市,迅速推高房價。
同樣在樓市泡沫破裂之前,也是因為外資的迅速撤離,導致日本房價快速下降,影響了經濟運行,出現了裁員潮,因購房斷供而破產的人數大量增加。
中國對外國人購買房產有一定的門檻,普通外國人沒有購買資質,這樣對境外炒房行為有一定的限制,經濟環境相對穩定。
對於國內居民購買房產,還分為首次購房、多套購房等情況,在一些樓市過熱的地區還需要滿足戶籍、社保繳納年限等條件才有購房資格,對穩定樓市也起到了一定的作用。
外匯制度不同在日本外匯可自由流動,當樓市處於上升期時,大量外資湧入,當外資通過投資日本市場賺的盆滿缽滿的時候,會迅速拋售資產變現,並將大量資金從日本抽離。
這樣會加速推動日本經濟陷入危難。
失業率增加導致經濟惡化,從而加速外資的撤離,讓整體經濟陷入惡性循環。
中國有外匯管制體系,雖然也有大量外資進入中國市場,但是當國外資金惡意做空中國市場、想從中國迅速撤資時,也是需要辦理一系列合理的手續的,否則資金也很難匯入境外賬戶。
這對穩定國內經濟增加了一層保護。
經濟環境穩定,就業率穩定,樓市也就相對穩定。
國家性質不同日本是資本主義社會,對樓市主要使用經濟手段調控,但實際上調控效果不佳,最終不得不選擇主動刺破泡沫,導致經濟持續惡化,大量民眾破產,資產縮水,銀行倒閉,教訓慘重。
美國次貸危機發生後,也嚴重影響了日本的經濟環境,日本一直陷入了“失去的幾十年”難以恢復。
中國是社會主義社會,在使用一定的經濟手段調控樓市的同時,還通過一定的行政手段進行宏觀調控。
除了限購、限貸外,還相繼出台了限漲令、限跌令、新購入房產3、5年內不能上市交易等政策,以期房價平穩有序,避免房價出現大起大落的情況。
另外中國經濟有國企托底,國有銀行的實力也有利於穩定市場,不會輕易讓國家陷入經濟危機。
這種優勢在美國次貸危機時期也得以了驗證。
日本當初樓市泡沫時期的一些經濟指標,和中國現在的高房價高負債的現況是有一些相似之處的,但如果仔細分析的話,中日兩國的樓市還是有許多實質上的不同。
除了上述的一些不同之處以外,其實還有很多諸如人口、體量等等綜合因素的影響。
不過,日本樓市的崩盤的前車之鑒,仍然能給我國樓市帶來一些啟示。
中國政府已經三番五次發布“房住不炒”的相關政策,對樓市也做出過相關預警。
在現階段,期待中國的房價翻番、大漲等情況發生的幾率微乎其微,投資風險增加。
對於投資國內房產的需求,投資人大多觀望市場、謹慎投資。
反觀日本,在經過泡沫破裂之後,房價已“跌無可跌”。
房地產市場也在此後逐漸完善,房價也在低迷了多年以後開始回暖,近年來實現了穩步增長。
日本人及永住者貸款利率不到1%、外國人貸款利率1.5%起,還有很多購房的利好政策。
現在進行日本房產投資,可以預期未來還是有很大的獲利空間,並且具有一定的保值、增值性,及優秀的避險功能。
在海外資產配置中具有一定的優勢。
所以說作為投資項目,應從客觀分析,再謹慎做出決定。
特別是像房地產這種大手筆的投資更是如此。
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