2020年疫情年住宅成交量不跌二手樓價僅跌0.2% 2021年 ...

中原地產住宅部總裁陳永傑指，回顧2020年香港樓市，受到新型冠狀病毒疫情打擊，加上本港內部政局勢不穩，中美貿易紛爭未解決，拖累本港經濟下滑，樓市難獨善其身，惟綜觀 ... 跳至主要內容新聞主頁記者會 2020年疫情年住宅成交量不跌二手樓價僅跌0.2%2021年否極泰來料全年樓價升7%再創新高 2021啟德新區機遇無限全城期待來年頭炮新盤MONACO中原地產榮獲兆邦基集團及立橋金融集團委託「碧湖春天花園」香港特約代理2020年住宅土地供應回顧及展望2020年疫情年住宅成交量不跌二手樓價僅跌0.2%2021年否極泰來料全年樓價升7%再創新高遠中集團中原地產EIGHTKWAIFONGHAPPYVALLEY可望於月內開售引入BUTLER酒店式禮賓服務提供尊貴的居家生活體驗山頂南區上半年錄80宗一二手買賣涉資84.02億元中原何兆棠：各國量寬吸引買家置業保值豪宅貼地價放盤增展望下半年一手交投量上升20%至30%二手交投量增加30%至40%香港地產界獨創中原VR睇樓GUIDE代理線上跟您同步睇聲畫互動實時對答啟德新區又一新里程啟德站正式通車租務成交有支持樓價租金勢升富力地產倫敦大型綜合項目OneThamesCity首度香港發售本周末香港展銷入場費英鎊約116.7萬起香港買家2019年積極入市倫敦房地產具保值、傳世特性中原按揭「山水盈」置業按揭雙優惠選擇一：全期低至H+1.24%封頂按息低至2.5%現金回贈高達1.5%選擇二：高達8成按揭全期低至P-2.5%現金回贈高達0.5%更多新聞稿文章新聞主頁記者會2021啟德新區機遇無限全城期待來年頭炮新盤MONACO中原地產榮獲兆邦基集團及立橋金融集團委託「碧湖春天花園」香港特約代理2020年住宅土地供應回顧及展望2020年疫情年住宅成交量不跌二手樓價僅跌0.2%2021年否極泰來料全年樓價升7%再創新高遠中集團中原地產EIGHTKWAIFONGHAPPYVALLEY可望於月內開售引入BUTLER酒店式禮賓服務提供尊貴的居家生活體驗山頂南區上半年錄80宗一二手買賣涉資84.02億元中原何兆棠：各國量寬吸引買家置業保值豪宅貼地價放盤增展望下半年一手交投量上升20%至30%二手交投量增加30%至40%香港地產界獨創中原VR睇樓GUIDE代理線上跟您同步睇聲畫互動實時對答啟德新區又一新里程啟德站正式通車租務成交有支持樓價租金勢升富力地產倫敦大型綜合項目OneThamesCity首度香港發售本周末香港展銷入場費英鎊約116.7萬起香港買家2019年積極入市倫敦房地產具保值、傳世特性中原按揭「山水盈」置業按揭雙優惠選擇一：全期低至H+1.24%封頂按息低至2.5%現金回贈高達1.5%選擇二：高達8成按揭全期低至P-2.5%現金回贈高達0.5%更多新聞稿文章2020年疫情年住宅成交量不跌二手樓價僅跌0.2%2021年否極泰來料全年樓價升7%再創新高17/12/2020Aa新聞稿                                                                                   2020年疫情年住宅成交量不跌二手樓價僅跌0.2% 2021年否極泰來料全年樓價升7%再創新高   2020年住宅樓市回顧 中原地產住宅部總裁陳永傑指，回顧2020年香港樓市，受到新型冠狀病毒疫情打擊，加上本港內部政局勢不穩，中美貿易紛爭未解決，拖累本港經濟下滑，樓市難獨善其身，惟綜觀市場眾多投資產品，住宅物業於過去一年可算是最穩健的一項，2020年住宅成交量跟去年相若，二手樓價僅較去年微跌0.2%。

  2020年成交量總結 一手私樓方面，本港疫情反覆，年內政府多次收緊防疫措施，發展商推盤步伐被逼減慢，售樓進度大落後，導致一手交投減少。

據中原地產研究部資料，預測2020年全年一手私人住宅買賣登記錄約14,900宗，較去年的20,685宗少28%，創2013年9,753宗後的七年新低。

金額方面，2020年一手成交登記金額估計錄約1,720億元，按年減少24%，創2015年後五年新低。

  二手方面，今年二手私樓成交量及金額雙雙回升。

剛性需求持續高企，疫情下新盤市場出現空窗期，令累積的強勁購買⼒匯聚二手市場，二手成交平穩暢旺。

預測2020年全年二手私人住宅買賣登記錄約41,400宗及3,560億元，分別較去年增加15%及13%，金額將創歷史第三高，僅低於1997年的5,280.1億元及2010年的4,179.4億元，宗數將創2014年後六年新高。

預料全年住宅成交登記宗數達56,000宗，與去年的56,578宗相若。

  樓價 2019年施政報告宣布放寬住宅按揭成數樓價上限，成功帶動中小型單位二手交投重拾動力。

2020年初農曆新年前樓市交投暢旺，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL於175點水平成功止跌回升。

農曆新年起，受到疫情擴大的衝擊，樓市氣氛急轉直下，CCL急速下跌至174點今年低位。

直至第2季疫情緩和，樓價見底回升，樓市展開新一輪升浪。

7月爆發疫情第三波，樓價再受打擊，由181點今年高位反覆回落。

11月下旬第四波疫情爆發，新盤熱賣，帶動二手交投，剛需高企，好淡因素爭持，樓價表現反覆，波幅忽大忽小。

上周最新一期CCL創9周新高，升幅為56周最大。

疫情持續一整年，CCL全年微跌0.2%，僅錄得輕微跌幅。

  去年施政報告放寬按揭保險成數效力逐漸浮現，首置人士購買能力提升，刺激十大傳統屋苑成交十分暢旺。

據中原地產研究部資料，2020年首十一個月，十大屋苑共錄得3250宗二手買賣合約登記，金額錄272.47億元，分別較2019年全年升17%及19%，金額創2010年後十年新高，宗數創2014年後六年新高。

若按面積分佈統計，2020年ABC類單位成交量及樓價均疫市上升，而DE類單位成交量及樓價則同告下跌。

可見中小型單位於放寬按保效應下受到激活，交投表現佳。

但豪宅物業並未受惠，表現遜色。

中原城市領先指數CCL中小型單位指數較去年錄得0.09%跌幅，而大型單位樓價按年跌幅為1.89%，再一次證明於高成數按揭支撐下，過去一年中小型物業樓價獲得支持。

  2021年樓市利好因素 各國量寬救市市場資金充裕 全球各國為對抗新冠肺炎疫情，再度推行量寬措施挽救經濟，市場貨幣供應量增加，令市民急找尋實物資產對沖貨幣貶值，黃金便曾於今年8月突破2000美元一盎司的歷史高位。

中國人多喜歡購買「磚頭」作為實物投資工具，而根據金管局資料，今年10月香港認可機構港元及外幣存款已達15.7萬億港元，充裕的存款儲備為過去一年樓市奠下了穩健基礎。

過去一年香港物業市場成交宗數不跌反升，正好反映了香港市民選擇了以物業投資對抗貨幣貶值的工具。

  低息持續 過去一年，各國除以量寬救市外，亦紛紛減息刺激投資。

根據中原按揭資料顯示，今年H按息率持續回落，H按實際息率由年初的2.5厘，回落至上周的1.55厘，按揭息口持續於十年低位徘徊。

美國聯儲局更表明維持現利率不變至2023年。

按揭利率為置業人士考慮關鍵，長時間低按揭利率有助減輕置業負擔，增加置業需求。

  私樓持續供不應求 土地不足一向是香港深層次矛盾，去年港府更將公私營房屋比例由6:4，降低至7:3，令原本已供不應求的私樓供應，更形短缺。

政府覓地困難，大型土地供應匱乏，明日大嶼等長遠土地供應規劃更是動軏十年以後的供應，短期內每年私樓供應亦難以達標，詳見中原測量師行分析。

  疫情下物業起避疫作用 於新冠肺炎疫情下，限聚令措施，迫使市民多了留家避疫，物業除了上述提及，對抗貨幣貶值作用之外，今年更多了「避疫」這功能。

於疫情下，令市民意識到居住空間的重要，於資金許可情況下，不少市民選擇「換大」「換新」，增加了物業的需求。

  疫苗成熟經濟復甦 各國積極研發疫苗，技術越見成熟，歐美國家已開始讓國民接種疫苗，港府亦於上周公布成功採購疫苗，並希望第一批疫苗最快於明年首季供市民接種。

如果疫苗成功，全球經濟復甦，相信資金會持續湧進實物如物業市場。

  樓市穩憂 經濟下行失業率上升 2020年於新冠肺炎影響下，百業皆受影響，經濟下行的經濟數據，相信於2021年初才會逐步顯現。

陳永傑預期，失業率上升，對租賃市場影響較大。

如前文所述，現時香港物業市場主要靠香港人儲蓄支撐，失業率或令租賃市場需求減少，租金下跌影響投資回報，對投資性物業帶來輕微影響，但對整體樓市影響不大。

  2021年香港住宅市場預測 隨著疫苗供應明朗化，陳永傑相信疫情最壞時刻將隨2020年過去。

於眾多投資產品中，物業市場價格於2020年全年僅微跌0.2%，算是最穩健的一種。

預測2021年首季，香港開始疫苗接種，通關有望，料首季香港住宅樓價可望上升2-3%。

全年經濟復甦，於今年跌幅較大的豪宅物業，於2021年通關後，內地投資者重臨，加上拜登上任美國總統，中美爭拗激烈度有望減輕，有利香港物業投資市場，豪宅市場看高一線，料2021年豪宅物業樓價可上升8-10%，整樓住宅樓價於2021年可望錄逾7%的升幅，再度突破歷史新高。

  成交量方面，2021年隨著疫情受控，料過去一年積存的一手供應將迅速推出市場，料明年一手將再次主導市場，陳永傑預測2021年一手成交可達20,000宗，二手受惠於投資者重臨及一手供應比例降低，料2021年二手宗數可達42000宗，創7年新高，全年一二手成交宗數約62000宗，較2020年多13%，創9年新高。

  建議 降低按揭壓力測試 現時按揭申請，需於現時按揭利率上加三厘，以測試申請人當面對加息周期時的還款能力。

惟現時各國均以減息或不加息來振興經濟，上加3厘的壓力測試似乎與市場脫節，但明白政府有需要做好風險管理，或可考慮將3厘減至1.5厘，以助市民更容易上車，解決社會矛盾。

  將高成數按揭門檻擴大至1500萬元以下物業 2019年的施政報告，放寬了1000萬元以下物業可承造8成按揭，成功激活了中價物業的換樓鏈。

建議政府可考慮進一步放寬高成數按揭至1500萬元物業，以促進換樓活動，增加二手物業流通，紓緩物業市場的供不應求。

  適當考慮增加私樓供應比例 面對疫情，港府於2020年多次推出抗疫基金以協助社會各階層，導致政府財赤增加至3000億元。

土地收入一向是政府主要收入來源，如果可適當地增加公私營房屋比例，一方面可增加私人住宅供應，另一方面可直接增加政府收入，以紓緩嚴重財赤。

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