建築成本估算 - chling0630 熱血房仲林振豪的新竹房地產觀測站

（2）地下室開發率※本案基地面積為5130.4坪，地下室法定避難空間及停車空間僅需2736坪，故只需開挖地下室一層即可足用，基地之地下室開發率 ... 2012年新竹房地產發展紀錄/監工大小事 建築成本估算 由 chling0630 · 2012-12-08 針對這兩天在另外一篇國泰建設熱烈討論中的建築成本估算話題，筆者找到一篇詳細的建築成本估算實例，在此提供給各位看官參考，特別提醒各位，本篇估算文章的來源是崑山科大，應該是教材之類的，而本案例是四樓高的透天，應該是社區型透天的規劃，地點應該是在台南，因此台南與新竹的建築法規差異處筆者並不清楚，而其中有些關鍵部份也是模糊帶過，筆者會特別註解。

不論如何總是一個參考資料，對成本估算有興趣的朋友歡迎研究，也歡迎更熟悉相關法規的朋友多加補充。

————————————————————————————————————————————————– 可興建之總樓地板面積及樓層數16960（㎡）×0.3025＝5130.4（坪）﹝基地的ㄧ樓面積﹞又已知容積率200％、建蔽率50％，故樓層數與建蔽率之規劃為50％（建蔽率）×4（樓高；公寓大廈型）＝200％（容積率）又依法定容積率之規定，可興建之總樓地板面積為200％（容積率）×5130.4（基地面積；坪）＝10260.8（坪）故可興建之總樓地板面積為10260.8坪），興建樓層數為4樓。

基於屋頂突出物、陽台、露台、法定騎樓、依法作為防空避難設備、裝卸及停車空間之地下室，可以不計入法定容積率中，故可另增加的可銷售樓地板面積如下：（1）各樓層（計有4層樓）可增加之大公及小公面積2565.2×（1/8）＝320.65（坪）﹝2樓至4樓﹞—-那個(1/8)不曉得從何而來的 樓層數    坪數    備註F1    2565.2    5130.4*50%=F2    2885.85    2565.2+320.65=2885.85F3    2885.85    同上F4    2885.85    同上合計    13958.75  —本例的總樓板面積各樓層產品用途規劃樓層    用途F1~F4    為住宅使用 開發成本與投資敏感性分析以下的開發成本估算是以方案一為例，但因本案為公有土地（財政部國有財產局管理），故不產生土地成本，亦不計入開發成本。

（1）建築成本：本案結構體採RC結構，每坪造價（含水電及電梯）約7萬元（參自台灣省建築師公會公告之標準）。

——新竹是否也是7萬呢?建築成本為9971（坪）×8（萬）＝79768（萬元）（2）代銷成本假設以總銷售金額之3％為代銷費用（一般3％~5％皆屬合理）145205（萬）×3％＝4336（萬元） 假設土地成本為每坪10萬，基地5130坪，因此土地成本51,30萬總成本為51300+79768+4336=135404萬總樓板面積為13958坪(住宅使用，不含地下車位)135404萬/13958坪=9.70萬/坪(車位價格另計)——筆者自己加總的。

車位計算（1）停車位數量依建築技術規則之規定，開發基地面積大於500㎡（約151坪）時，每150㎡（約45坪）需設一個法定停車車位，故本案應設之法定停車位數量為：10260.8（興建總樓地板面積）÷45（法定停車車位面積）＝228（應設法定停車位之數量）地下室開發面積為：(1)228（車位數；個）×12（坪）＝2736（坪）【12坪是指每個停車位的面積，包含大公與小公】（2）地下室開發率※本案基地面積為5130.4坪，地下室法定避難空間及停車空間僅需2736坪，故只需開挖地下室一層即可足用，基地之地下室開發率約53％【（2736÷5130.4）×100％＝53％】。

※以5130.4（坪）×90％＝4617.36（坪）—-這個90%不知道從何而來的4617.36（坪）÷12（坪）＝384（車位數）這384個車位，其中288車位是應設法定停車位，96是增設停車位）□停車空間：建築物新建、改建、變更用途或增建部分，應依據都市計畫法令之規定，設置停車空間（停車位）。

可銷售之總樓地板面積(2)由於基地面積夠大，故估算基地開挖地下一層，將可足以供應法定避難及停車空間，地下一層開挖面積2736坪，開挖率約53％ 分享 您可能也會喜歡… EXCEPTIONBY:ExternalUrlAsPostFeaturedImageThumbnail 0 太子中央公園，施工進度55%-20121211 2012-12-11 EXCEPTIONBY:ExternalUrlAsPostFeaturedImageThumbnail 0 哈洛德施工進度20121023 2012-10-23 EXCEPTIONBY:ExternalUrlAsPostFeaturedImageThumbnail 0 綠光三期-移動方城開賣啦!!20120810 2012-08-10 1個回應 迴響1 自動參照通知0 匿名訪客表示: 2012-12-1000:09:54 推算過程大致正確,但仍有幾點差異跟幾點錯誤: 差異: 1.住宅區的容積率200%是對的,但是國泰的地目是商業區,沒記錯的話,容積率應該是 300%,加上獎勵容積,應該有450%左右.(上例中的獎勵容積是200%*1/8=25%) 2.本案設定的是透天案(地下一層,地上四層),RC構的成本七萬,大致合乎市場一般行情, 但是新竹多半是高樓,一般的14層,最近流行2x層,現在還有幾個超過3x層的,這些 每坪造價都遠超過7萬.(要考慮地震,防火,水箱,電梯安全…) 3.地下室開挖成本估算,本案只開挖一層地下室,一般新竹的地下室都開挖至少兩層到三層, 而開挖地下室的成本比地上樓層還貴. 錯誤: 1.上例中,算出可蓋樓板面積13958,但是在計算成本的時候,只用9971來算.但是後 面去除算每坪單價的時候,又用回13958的數據. 2.上例中,估算每坪土地成本10萬,乘算土地5130坪,算出成本少一個零,成本應該 是51300萬,這在後面加算總價時發生嚴重低估的錯誤. 3.上例估算成本時,並沒有將開挖地下室成本算進來.所以算出的每建坪價格也不對. 版主回覆：(12/10/201206:16:05AM) 您好，感謝您的糾正，刊誤處已糾正，但筆者自己也看不懂本例中13958與9971的關連性，無法做詳細推算，不過我相信推理的論點應該大同小異，所以就請各位看倌自己判斷囉。

同時筆者還是非常歡迎各位能夠實際抓幾個物件來推算建築成本喔。

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