夏春：空置率激升17%，香港房价为何稳步向上？ - 新浪财经

经济专家为何长期误判房地产走势？ 去年疫情冲击，经济封锁，和超级宽松政策组合拳下，全球主要国家房价大涨已经不是什么新闻，“事后诸葛亮 ... 新浪财经 | 新浪首页 | 新浪导航 专栏首页   意见领袖 独家专栏 热评中国 海外来风 北美 投资理财 股票基金美股理财港股银行保险期货黄金外汇 中国经济50人 首席说 罗汉堂 作者库 夏春：空置率激升17%，香港房价为何稳步向上？ 2021年04月21日11:52    作者:夏春  (0)+1我有话说 　　文/新浪财经意见领袖专栏作者 夏春、郑梅玫 　　作为进化的产物，人类天性悲观，更乐于传播坏消息。

4月8日，一篇题为《寸土寸金的香港，住宅空置率激升17%》的文章（作者为博士与资深投资专家）在微信群广泛传播，给人留下作者强烈看空香港房价的印象，对此认同的便积极协助扩散。

　　香港住宅市场迎来交易热潮 　　但4月9日公布的代表香港二手房价整体表现的中原城市领先指数，不仅超越了2020年初新冠疫情开始时的房价水平，而且也是2020年8月以来的最高点位，尽管这离2019年7月的历史高点尚有5.5%的差距。

　　香港住宅地产的热潮更集中体现在交易量上。

2020年下半年，一手及二手市场的总成交量较2019年下半年增长了29%。

今年一季度的成交量继续回升，尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底，香港政府推出“三辣招”以来的同月新高。

特别值得一提的是，3月二手房的成交金额已经突破政府出手前的2010年8月的高位，这样的数据无疑令看空者非常意外。

　　所谓“三辣招”，是自2010年底到2013年初，香港政府为了控制楼市过热而陆续征收的三种特别印花税。

这导致市场交易活动大幅下降，从2009、2010年的每年十万宗以上的成交量，一路下降到2013年起至今每年成交量只有大约五六万。

　　市场普遍认为，如果住宅市场面临明显回调压力，政府会陆续取消“三辣招”。

2020年，香港商业地产受到疫情严重冲击，政府就取消了针对商业地产的部分印花税。

　　香港房价回暖与全球房价普涨的原因一致，也与近期各大银行放宽贷款限制的措施有关。

最令看空者意外的是，去年8月至今的房价上涨，与移民英国及其他国家和地区人数明显增加同步发生。

有分析认为这与移民整体较为年轻，拥有住宅的比例不高有关。

而有卖必有买，港区国安法与选举制度改革都有利于香港社会稳定前行，楼市向上正是留港发展的人，对社会局势和经济前景乐观的合理反应。

　　经济专家为何长期误判房地产走势？ 　　去年疫情冲击，经济封锁，和超级宽松政策组合拳下，全球主要国家房价大涨已经不是什么新闻，“事后诸葛亮”式的总结分析比较容易，但事前预测到这一结果的专家却是凤毛麟角。

　　房地产市场最戏剧之处在于，多年来，非地产行业的经济专家和主流媒体通常是看空派。

香港投资银行这些年发表的房地产趋势报告，通常充满悲观的预测；连续看错十几年的“末日博士”不但没有失去听众，粉丝反而更多。

相反，地产界长期预判准确的专家，往往被污名化。

　　即使积极买房，收获甚丰的家庭，同样最关注“房价泡沫什么时候破灭”之类的话题。

美国房价疫情后持续上涨，人们在谷歌上搜索“房地产市场什么时候会崩盘？”的次数，在过去的一个月里上涨了2450%。

　　除了人性悲观，历史上的房价泡沫和崩盘的确给人留下深刻的印象，因为“先入为主”和“信息的诅咒”，非地产行业的经济专家，更容易发出错误的预判。

　　专家看不准更深层的原因是，在贫富差距扩大的环境下，许多宏观数据与房价走势逐渐脱节。

尽管香港失业率已经上升到7.2%（2004年以来的最高值），但集中在低收入人群，高收入人群反而成为疫情的受益者，因此住宅地产几乎不受失业率影响。

　　此外，专家通常依赖公开的宏观数据例如收入平均值或者中位数，习惯从估值和需求角度预判房价走势，但往往不掌握对房价影响更大的财富和供应数据。

相反，地产界对财富分布理解更深刻，并以此调整供应变化，更能准确匹配市场需求。

　　当然，不看数据，拍脑袋做预判的专家比比皆是，但这不在本文讨论范围之内。

　　香港住宅空置严重吗？ 　　以开篇提到的文章为例，尽管“住宅空置率激升17%”符合政府公布的数据（实际上政府只强调了空置数量增加了7480套，并未突出17%这一比例），该文作者却刻意淡化了香港住宅空置率仍然维持在与2018年同为4.3%的低水平。

　　来源：香港差饷物业估价署 　　空置量是差饷物业估价署在年底普查实际使用情况统计出来的，去年空置率的上升，原因之一是留港工作和学习的外地雇员和学生的大幅减少，这也直接反映在去年的租金价格回落上。

　　但更主要的原因是，2020年私人住宅的落成量由2019年的一万三千多，大幅增加至去年的两万多套，增幅高达53%。

不仅如此，去年落成单位中有约一半未取得政府同意，而无法进行销售，但同样被计入了空置率，这占到了全部空置单位的20%。

看空者完全忽略了这些底层关键数据。

　　上表显示，类似的现象在2017-2018年同样出现过。

可见，香港的住宅市场远远没有“空置率激升17%”显示的那样不健康。

　　当住宅空置率上升，很多人凭直觉认为豪宅遇到的冲击更大。

但出人意料的是，去年大型单位（实用面积在1076平方英尺/100平方米或以上）的空置率已经跌至二十年最低，中小型住宅的空置率反而明显上升。

　　私人住宅空置率 　　来源：香港差饷物业估价署 　　这同样和落成量有很大关系。

去年大型单位的落成创六年最低，仅1140套，连跌两年。

而这与地产商针对房价上涨，改变供应结构，倾向多建中小型单位有关，而这些关键数据往往是看空者忽视的。

　　实际上，香港回归以来，每年超过100平米的新住宅供应量最多2579套，最少仅738套，年平均仅1613套。

对于香港这个人口超过750万，非常富裕的城市来说，大型单位的供应量实在是太少（即使算上中小型单位，也总是供不应求的），价格节节攀升有着深刻的原因。

与经济专家习惯从平均购买力角度思考需求，习惯看空不同的是，地产商更懂得财富的分布不均，并调整供应结构以维持价格温和上涨。

　　香港差饷物业估价署更预测，今明两年大型单位的落成量将进一步下降至每年一千套以下，香港“豪宅”市场恐怕供需关系更为紧俏。

　　香港住宅严重依赖外地买家吗？ 　　上面提到的供需失衡，还仅仅是计算来源于本地的需求，假如算上来自外地的需求，失衡可能更加严重。

许多看空者认为在社会暴乱和新冠疫情的连续冲击下，来自外地的买家大幅减少，会对香港住宅市场造成重大冲击。

但关键数据显示这样的想法同样不切实际。

　　最新公布的数据显示，2020年来自外地个人买家的交易仅有116宗，这的确比2018年的611宗大幅减少了81%。

但出人意料的是，本地买家的数量却从2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。

可见，本地买家才是推动住宅市场重新活跃、量价齐升的主要动力。

更让人意外的是，即使没有社会暴乱和疫情影响下的2018年，外地买家也仅占本地买家的1%。

　　当然，划分本地人与外地人的标准为是否持有香港居民身份证。

因此，被归为本地人的买家的确有较高比例（约20-30%）来自于国内，但他们中的许多人或亲属的确在香港工作和居住，并非投机炒作的主力。

　　从2012年起，政府对非香港永久居民买家征收15%的买家印花税“辣招”以来，外地买家在个人买家中的占比，就从2012年的3.9%明显下降到2013年的1.9%，再逐年下降到2018年的1%。

　　下表显示，无论是细分一手或二手市场，还是细分个人与公司买家，香港住宅市场对外地需求的依赖，都没有一般人想象的那么大。

随着疫情逐步受控和下半年逐步恢复通关有望，内地买家的回流对于香港房地产市场，更像是锦上添花而非雪中送炭。

　　影响香港房价未来走势的独特因素 　　作为开放自由的经济体，影响香港房价走势的通常是全球与本地因素的结合，除了常见的宏观微观指标，值得特别关注的有两点。

　　第一，根据税务局数据，香港仅有165万人拥有一个物业，占总人口约22%，另有45万人拥有超过一个物业，合计也不过占总人口的不到三成。

而以家庭为单位，香港的住房自有率虽已从2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%，但仍然低于2004年的高位54.3%，也远低于全球其他发达地区的水平。

随着未来经济逐步改善、失业率有机会回落，如果家庭住房自有率继续维持近几年温和的升势，将有利于香港住宅地产保持稳定上升的趋势。

　　第二，选举制度改革后，中央明确要求香港政府着手处理好香港的房屋问题。

最新的政府施政纲要提出将在未来10年满足约30万个公营房屋单位的目标，但这也只是较上一个十年期增加3到4万个单位供应，显然是杯水车薪，远水难解近渴，短期私人住宅市场的供需关系仍然紧张。

　　即使政府通过填海，或者回收私人土地，来增加土地供应并解决高地价的问题，仍然需要兼顾政府财政收入来源和保持居民家庭财富的稳定。

追根溯源，香港的高地价与基本法下需要保持的自由港地位和低税制密切相关。

　　除非香港找到新的经济发展模式与政府收入来源，矛盾仍然难以化解。

归根结底，国内高地价的形成，同样是独有经济发展模式下的自然产物。

　　（夏春和郑梅玫分别是诺亚国际研究部董事总经理和高级经理，本文仅代表作者意见，与所在机构无关） 　　(本文作者介绍：诺亚控股首席经济学家) 责任编辑：张文 　　新浪财经意见领袖专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点。

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