你敢不敢，這一波抄底房價| 疫情- 危機中的房市 - sa123

經濟衰退時房價的最大跌幅，可以和股市的震盪跌幅比較比較； ... 要追溯到上世紀30年代的美國經濟大蕭條：Great Depression，中學歷史課本上學過的。

點選上方藍字，關注折騰在美國 – 這是折騰在美國的第45篇推送 – 在疫情的繼續影響下，失業率飆升，市場恐慌，與政府的無限量刺激同時作用，危險與機遇並存。

去半個世紀的50年裡，美國一共發生過7次經濟衰退。

瞭解歷史，才能看清現在，明鑑未來。

今天繼續我們的疫情繫列，我們把美國這幾次經濟衰退的資料，和房地產的關鍵資料結合在一起，看看這次可能帶給我們什麼樣的機會。

老規矩，我們用資料說話。

預告下，今天這篇資訊量和資料量超多，抄底結論在文末總結處。

作者|子文 哪些資料值得關注 對歷次美國經濟衰退，我們可以從這幾個方面來看： –經濟衰退的時代背景及誘因，大環境瞭解下； –歷次衰退的起始時間，和結束時間； –整個經濟衰退所持續的時間； –危機距離上一次危機的時間間隔。

很多人都說每10年1次危機，我們後面的統計資料會告訴你，10年這個數字還是太保守的了，危機發生的頻率遠比我們想象的要高； –經濟衰退時的失業率，沒工作，不穩定； –和，經濟衰退時期的GDP下降百分比。

同時，我們也需要分析經濟衰退對房地產市場所產生的影響，我們從這幾個關鍵資料來看： –經濟衰退導致房價低迷的持續時間； –經濟衰退時房價的最大跌幅，可以和股市的震盪跌幅比較比較； –還有一個對投資者很有意思的資料，就是房價在衰退發生後多長時間會觸底。

直白點說，藉助這個資料，可以幫助我們理解合適的入場投資時間點。

好，我們一個個來看。

1969-1970經濟衰退 近50年美國的第一次經濟衰退，這次相對溫和的經濟衰退是在之前漫長的經濟發展之後發生的。

在之前一段時間的經濟發展結束後，通貨膨脹率上升，財政赤字增加。

這次衰退是由美國削減越南戰爭預算赤字（財政緊縮），和美聯儲提高基準利率（貨幣緊縮）等因素共同引起的。

我用表格的形式把每次經濟衰退的資料和房地產的關鍵資料列出來，後面也是一樣，一目瞭然。

1969-1970經濟衰退：關鍵資料 這次古老的經濟衰退對當時房價的影響是巨大的，當時整體房價12.74%跌幅甚至比2008年的次貸危機時還要多。

1969-1970經濟衰退：房地產資料 1973–1975經濟衰退 這次衰退的導火索是石油危機，當時，石油輸出國把石油價格提高了3倍，在加上1973年到1974年的股市崩盤，直接導致了美國的這次經濟滯脹。

1973–1975經濟衰退：關鍵資料 這些經濟衰退房價的跌幅並不大，因為距離上次的經濟衰退僅隔了3年，短短3年時間整體房價並沒有從上一次的低迷中緩過來，所以呈現跌無可跌的狀態。

1973–1975經濟衰退：房地產資料 1980經濟衰退，和1981–1982經濟衰退 1980s年代美國曾發生過兩次經濟衰退，由於時間間隔只有1年，我們放一起來說。

1980年的時候發生了一次非常短暫的衰退，持續6個月左右，隨後是一段為期1年的短暫的經濟增長，緊接著發生了一次更為嚴重的衰退。

在兩次衰退之間的短暫間隔期間雖然出現了經濟的增漲，但是當時失業率仍相對較高，最後無法避免的出現了第二次衰退。

這兩次衰退被形象地稱為稱為“double-dip”或“W-shaped”，雙波谷型衰退。

導致這兩次衰退的原因主要是，當時的美聯儲為抗擊上世紀70年代的通貨膨脹而大幅加息，實行的從緊的貨幣政策。

同時，1979年伊朗革命導致全球石油價格大幅上漲，從而引發了1979年的能源危機，也是這兩次危機的誘因。

伊朗革命發生之前的伊朗 1980經濟衰退：關鍵資料 1980經濟衰退：房地產資料 這兩次間隔極短的經濟衰退可以看出，就業率是極為重要的一個引數，失業率越高，越多的人付不起貸款，銀行強制收回變賣房子，人們因為恐慌而更加保守，導致需求端減少，房價自然也就跌了。

其中W第二個底部的資料，和後面要說到的2008年經濟危機在失業率上極為相似，都是超出了10%的失業率，也就是當時每10個人就有1個沒有工作。

1981–1982經濟衰退：關鍵資料 1981–1982經濟衰退：房地產資料 90年代初期經濟衰退 在經過上世紀80年代一段時間的經濟發展之後，通貨膨脹再次加劇，美聯儲從80年代後期不斷提高基準利率，加上1990年的石油價格衝擊，80年代時期的債務積累，以及消費者悲觀情緒的增長與經濟疲軟相結合，造成了這次不到1年時間短暫的經濟衰退。

90年代初期經濟衰退：關鍵資料 這次經濟衰退的持續時間雖然不足1年，但是房價低迷的時間段卻足足有兩年多的時間，同樣，這和當時居高不下的失業率，和疲軟的消費情緒有直接的關聯。

90年代初期經濟衰退：房地產資料 本世紀初期的經濟衰退 上世紀90年代，美國安安穩穩地保持了10年的經濟增長，這曾是美國曆史上增長時間最長的時期（當然，這後來被2010s的增長時長打破）。

網際網路泡沫的破滅，商業支出和投資的下降，以及911襲擊，直接掐斷了這十年的增長期。

儘管有這些重大的衝擊，但在科技高速發展的大背景下，這次經濟衰退影響時間是短暫的。

本世紀初期的經濟衰退：關鍵資料 雖然當時網際網路泡沫破裂，但是從當時整體的千禧年時代背景來看，還是處於全美高科技飛速發展起步的階段。

等於是在燒紅的烙鐵上，撒上一碗水，該熱還是要熱的。

所以當時的美國的房價在經歷短暫的為期半年的低迷之後，便迅速回彈起來。

本世紀初期的經濟衰退：房地產資料 2007-2009經濟大蕭條 2007到2009的經濟危機，應該是離我們最近，並且是影響最深的一次了。

這次的經濟危機被直接賦予了名稱：GreatRecession。

我們前面列舉的這麼多經濟危機裡面，基本就是簡單的以危機發生的年份來命名。

嚴重到要給危機起個名字的，這是唯二的一次。

為什麼是為二的呢，整個近現代美國發展史上的第一次危機命名，還是要追溯到上世紀30年代的美國經濟大蕭條：GreatDepression，中學歷史課本上學過的。

2007-2009經濟大蕭條：關鍵資料 這一次危機的導火索恰恰就是房子，大量低首付貸款，甚至當時還有0首付貸款買房，直接導致了次貸危機，地產泡沫破滅。

經過這次以後，美國便對貸款這塊嚴防死守，目前整體的住房貸款維持在一個比較健康的水平。

我身邊也有認識不少人在那幾年瘋狂購入房產，在那一波完成財富積累的。

當然，對於我們後面這一代來說，肯定是錯過了，房地產在未來的幾十年裡基本不可能發生一樣的錯誤和機遇。

還記得我們前面說過的資料嘛，上一次經濟衰退房價跌幅超過10%的是哪一年？1969~1970年那次的經濟衰退，到2009年，恰好時隔50年來一次。

2007-2009經濟大蕭條：房地產資料 這次的冠狀病毒大爆發 因為事態還在不斷地變化，我們說說目前的影響。

大範圍的經濟混亂和股票拋售，美股一個月內多次熔斷，不是都說，我們和巴菲特經歷熔斷的次數也差不多了，一個月直接追平人家幾十年的熔斷經歷。

美股各大指數跌幅高達25%到30%，最近由於開啟無限量放水 –“印錢”，所以股市有所回升，但是離跌之前的最高點還有一段距離。

所以這張表現在空著，等蓋棺定論了再看 這次對航空和旅遊業等行業受到的打擊尤為嚴重，美國各大航空公司的現金流都撐不到今年下半年，所以只能政府來救。

這裡簡單說一下航空業為什麼這麼慘，航空公司有很多的固定開銷，除了公司員工固定的公司福利支出以外，還有很多固定維護和停機費（類似停車，駁船費）等，這些都是不可避免的開支。

資料指出每個月航空公司的固定支出至少是10個Billions，也就是100個億美元的數量級，而這些坑只能美國政府來填了，政府目前是撥了500個億來救美國的航空業。

水娃開閘放水 經濟衰退的統計平均資料 我們來看看這些經濟衰退的平均資料： –危機持續時間：12個月，正好1年 –距離上次危機時間間隔：6年左右，所以為什麼前幾年大家一直喊經濟危機要來的原因，超時不來今年直接一個黑天鵝讓你來 –平均失業率：8.3%，到今年2月，美國目前的失業率為3.5%，我們在之前的文章（美國財政部長預計20%失業率，這對你意味著什麼|疫情影響）說過財政部長對這次失業率的預測，大家可以看一下。

–平均GDP降幅：-2.2% 房價的統計平均資料 直接放結論： 結論在上圖中一目瞭然，解釋一下幾個關鍵點。

平均來看，經濟衰退開始後的半年多時間裡面，房價會逐步下跌並觸底；但因為流動性不同，股市在短短的幾天之內就可能大幅跳水。

這也就是大家平常說的，房市和股市相比，對市場的反應總是慢一拍的資料支援。

同樣，房價的低迷平均時間長達1年多之久，不像股市，政府的刺激方案一出，股市在幾天之內就可以迅速攀升，例如這幾次刺激方案對市場的迅速拉動作用。

但是房市不同，房價漲起來也是要有一個過程，所以，房價的“慢”，不僅體現在跌得慢，也體現在升得也慢。

然後，對於跌幅百分比這個資料，大家可能會覺得怎麼平均下來房價跌幅這麼少。

這是因為房子本身有Inflationhedge，就是對沖通脹的屬性（這個概念以後寫一篇專門說下），說得通俗點就是抗跌。

抗跌是好事，但凡事看兩面，從投資的角度來說，投資房市就必然不可能和投資股市那樣，在短時間內獲得較大的收益。

比如，這次股市大盤一跌跌個30%，再加上美聯儲開閘放水，如果你能把握得住，那麼短時間內的即可獲得巨大的收益。

所以，房地產本身就是偏向於長期屬性的投資型別，相對較高的資金支援，再加上需要在手裡拿的住，才有大機率跑贏市場。

小結一下 這篇的小結裡面補充兩個觀點：這次危機什麼時候可以結束，和哪些房產會受影響。

每次經濟危機的誘因都不盡相同。

這次危機的本質是事件觸發型別，也就是說如果能夠把觸發的事件給解決了，那麼也就是危機結束，經濟回升的時候。

從歷次危機的資料來看，一般情況下事件觸發的經濟衰退的持續時間都不會太長，所以我對這次危機也是抱著相對樂觀的態度，希望疫情可以得到控制，疫苗早點投入大規模使用。

但那時候，也就是把問題給解決，經濟真正恢復的時候。

再回到投資這個領域來看，房產本身就是一個地域性很強的投資。

你在紐約買Apple的股票，和在矽谷買Apple的股票，都是一樣的。

但是房子在紐約，還是在矽谷，還是在別的地方，那都是大相徑庭。

同時，大部分的科技公司都可以在家辦公，整體上來說疫情不能外出這件事情對科技型公司的衝擊相對較小，很多公司也恰恰踩在了這個風口上，例如遠端辦公，遊戲，流媒體產業，發展地是如火如荼。

當然如果涉及到硬體這塊，上游產業鏈因為停工的原因，這類產品肯定也是不能夠按照原先的計劃釋出。

所以科技公司較多的地區，如矽谷，西雅圖等，房價受影響的程度會較小，反之，傳統行業較多的區域，房價的跌幅會相對大一些。

濃縮的精華 按照歷史統計的資料來看，預計這一波房價的低點會出現在年底11月~12月期間，本來每年年底就是房市淡季，再加上經濟衰退，到那時會底上加底。

如果疫情影響持續加深，甚至還會影響明年年初房價的回暖。

PaloAlto在向你招手！ 最後，留個小問題大家思考下： 當大家都知道需要持幣觀望，等待時機抄底的時候，到那時又會出現怎麼樣的市場博弈呢？！ 好，今天就到這裡，感謝大家的支援，歡迎大家三連：關注，在看，轉發！ 原創：子文 責編：子文 歡迎在本推送下留言 自制圖片為原創，侵權必究 非自制圖片來源網路，基於免費使用協議 歡迎關注，在看，轉發 「往期精華」點選圖片閱讀更多 相關文章 搜尋： Copyright©2022|Poweredbysa123.cc