陳增濤- 再說香港樓市泡沫- 地產資訊網

真正有直接左右樓市價格的，可以說是利率。

二零零八年美國金融風暴，不單止對樓市沒有負面的影響，更由於美國救市降息，香港利率跟進，樓市反而來一個小陽春。

我們可以說， ... 繁/简/ENG 代理登入 主頁 搵樓/成交 搵樓 綠表居屋 一手新盤 買賣成交 搵地產代理 一手消耗表 業主放盤 放盤主頁 搵地產代理 刪除樓盤 宅谷按揭 地產博客 博客 博客主頁 所有回應 地產論壇 註冊成為會員 地產新聞 新聞 數據公佈 置業手冊 置業流程 租樓vs買樓 一手vs二手 睇樓書 居屋百科 村屋 物業起底 化妝樓 凶宅 驗樓DIY 即時估價 按揭計算機 英中詞彙 買樓避雷針 租屋指南針 相關網站 關於我們 主頁 搵樓/成交 搵樓 綠表居屋 一手新盤 買賣成交 搵地產代理 一手消耗表 業主放盤 放盤主頁 搵地產代理 刪除樓盤 宅谷按揭 地產博客 博客 博客主頁 所有回應 地產論壇 註冊成為會員 地產新聞 新聞 數據公佈 置業手冊 置業流程 租樓vs買樓 一手vs二手 睇樓書 居屋百科 村屋 物業起底 化妝樓 凶宅 驗樓DIY 即時估價 按揭計算機 英中詞彙 買樓避雷針 租屋指南針 相關網站 關於我們 主頁 搵樓/成交 搵樓 綠表居屋 一手新盤 買賣成交 搵地產代理 一手消耗表 業主放盤 放盤主頁 搵地產代理 刪除樓盤 宅谷按揭 地產博客 博客主頁 所有回應 地產論壇 註冊成為會員 地產新聞 數據公佈 置業手冊 置業流程 租樓vs買樓 一手vs二手 睇樓書 居屋百科 村屋 物業起底 化妝樓 凶宅 驗樓DIY 即時估價 按揭計算機 英中詞彙 買樓避雷針 租屋指南針 相關網站 關於我們 地產博客>天馬縱橫 返回 瀏覽人次：42564   回應：29 天馬縱橫 上一則：午後的鮮血下一則：禪問 更多...     我要回應 我的稱呼 回應/意見 驗証文字   會員登入 登入ID或網名 密碼 註冊成為會員 忘記密碼 1.推車老漢2011-07-1600:05:38 平均呎價并不是一個理想的量度器具！豪宅始終是另類樓宇，如果唔將豪宅撇除，就等於魚翅同粉絲相加除二得出一個平均價，就話生活指數高左好多好多一樣，不要忘記現時仍有一些尚未返到97家鄉價的新界樓！ 2.網主2011-07-1601:10:28 推車老漢:謝謝你的回應! 不知你的豪宅呎價定意是多少? 我們明白豪宅已屬炫耀性商品, 不撇除只會擾亂數據, 我們已抽起山頂、南區所有豪宅, 只放入一些大型屋苑豪宅, 屋苑豪宅,如:凱旋門、名門等, 每月都有成交,有納入必要, 想知納入計算的成份屋苑, 請瀏覽此連結( http://www.property.hk/statistic.php)。

 讀者留意:今次我們協助陳增濤先生製圖, 因只計1980年1月前已落成的物業, 所以許多80後才落成的著名屋苑也要抽起, 例如:黃埔花園、麗港城等,也因為如此抽起, 以上圖就不能跟其它有80後成份屋苑計算的走勢圖作比較。

   3.王先生2011-07-1608:43:34 陳生我有一點要指出，地產代理如收到個有機會壓低拾個%以上嘅盤，他們第一時間打嘅電話會係邊個？會唔會係那個一單起、二單止嘅Walk-in客呢？ 4.Calvin2011-07-1609:47:02 網主，張圖好濛呀，能否放大D？ 5.網站管理員2011-07-1612:03:01 to:Calvin,由於要遷就手機用戶，張圖不能放大，但我們已將字體放大及調校至更清晰了。

6.林先生2011-07-1613:01:42 簡直精選之中精選文章，貼題貼市！ 7.曾經滄2011-07-1616:48:31 ３樓王先生，係講得冇錯，地產代理如收到個有機會壓低１０%以上嘅盤，他們第一時間打嘅電話會長期帮櫬的炒家，唔會係那個一單起、二單止嘅Walk-in客呢，但今天價高勢危，加上特別印花稅，１０%吸引不了曾經滄海的炒家。

９７年就有Walk-in客睇啱深井麗都花園８００呎，地產代理由５５０萬鋤到５００萬，點知地產代理件野轉頭比咗隔離舖同是地產代理吳姓女炒家，結果可想而知，呢件事成個荃灣深井炒家都知，王先生，你話今日Ｄ炒家會唔會鋤１０%就接貨，１０%－２０％連特別印花稅連佣金都未够啦。

8.天眼通2011-07-1618:09:00 1984同2003年两个谷底相差十九年，豈不是樓市一个周期十九年，如果喺就有排升喇！ 9.投資者2011-07-1618:17:39 "曾經滄"是否曾經滄海?就上圖睇,只要不是短炒,長遠實升無疑! 10.我先生2011-07-1619:22:26 非常同意陳先生所說，如果樓市真的是下跌20%-30%，真是閤埋眼都可以入市。

但下跌20%-30%可能嗎？若遇上歐美債務的爆破就有可能。

香港以前的樓市從來沒有中國因素，就算是97時期的樓市，也多是阿爺的錢，隨時要調走交差。

但今日的中國資金，私人日益佔多，中國因素將逐漸主宰香港的地產市場，所謂人望高處，水向低流，香港特殊的法制和社會環境是國內水流流向的地方，不出10光景，中原指數升到200都不出奇。

這是一種非常明顯的趨勢。

香港普通市民難以與國內一部份先富起來的人匹敵，所以居屋公屋，逐漸是以後香港人的安身立命之所。

11.雲在青天水在瓶2011-07-1621:27:19 08年10月寫的下文,隨時隨地翻出來,都有可讀性:資產價格總是圍繞價值上下波動的,以長期的趨勢來看,價格向上的機率大於下跌的機率,所以,價格高於價值的時間往往多於低過價值的時間.也就是說,泡沫化是經濟活動的常態.泡沫伴隨著人們對經濟復甦和持續向好的預期而產生,所以泡沫化的開始,是經濟向好的表現.沒有泡沫的經濟,一定是沒有活力的一潭死水.當然,什麼事情都應有一個度,過了度,好事可能轉變成壞事.如97年股樓的狂飆.就是泡沫過了度.有人認為,97年樓市是一個大泡沫,現在樓市已接近或達到或超越97價了,還不是大泡沫?是否泡沫,不是看價格的絕對值的高低,而是看你投資回報率的高低,以及和類似的投資工具回報率相比較的高低.以#135"中國神油"為例,97年高見6.10,當時市盈率400多倍.現時約為11.00,市盈率40倍.如以股價作比較,現在無疑是超級大泡沫.但以市盈率作比較,當年是泡沫巨人,如今只是泡沫侏儒.其實,泡沫在現實生活中無處不在.沒有泡沫,我們清潔身體(洗手沖涼)就要花費更多時間;沒有泡沫,啤酒便鎖不住麥香,沒有泡沫,可樂似加了糖的中藥;沒有泡沫,就做不出香甜可口的蛋糕和麵包;沒有泡沫,就沒有輕便的包裝物料;沒有泡沫,就造不出輕巧的鞋底,讓你始於足下的千里之行未必輕鬆…所以,害怕泡沫是沒有道理的,回避泡沫更是鴕鳥行為.我們應該學習在泡沫環境中的生存之道.學習擁抱泡沫,利用泡沫,讓財富在泡沫中更快地成長. 12.路人XYZ2011-07-1623:03:24 “泡沫博士”帽子給你，那“泡沫特首”給曾蔭權吧！曾蔭權「做好呢份工」最落力嘅，明顯係不斷用泡沫生化器製造歌舞昇平嘅景象，俾佢自我陶醉，去到幾乎不能自拔．今日佢被阿爺「一巴聲」，如夢初醒，左出蕉右出拳，親手篤爆ｄ泡沫，我好同意你一點「在政府強力干預時期，有人劈價可能性大特別大」，我更有理由相信，大家都用呢個思維靜待樓市走勢，形成「敵不動，我不動」效應，呢個樓市有排呆滯呀，嗚呼哀哉！  13.大樓2011-07-1700:12:18 作者似乎計算少了一些東西,就是通貨膨脹和租金上升對樓價的影響,就正如一線商舖的租金在2年內上升一倍那樣,很多人是沒有預計得到的.樓價的上升並非沒有實質支持,就以港島區樓價來說,租金比97年上升了約40%,但樓價比97年只上升約10%(以大型屋苑為例),但是供樓利率現時只是2.3厘,相比97年的9-10厘平好多,此等數據明確顯示,樓價仍然有力再向上! 14.喜憂參半2011-07-1707:12:48 泡沫何時爆？泡沫的問題是港元與美元掛鈎的聯繫滙率制度，間接導致香港利率通常跟隨美國利率周期。

當資本流入香港時，香港也除要大印銀紙外，別無他法。

為抑制港元升勢，今年香港金管局向市場注入的流動性資金史無前例，導致貨幣供應量創下新高。

此外，借貸成本低，刺激了買家貸款行為。

金管局向銀行發出通告，對1200萬港元或以上住宅物業，實施五成按揭成數（即按揭貸款與價值比率），低800萬的物業，才繼續沿用七成按揭上限。

此舉有助抑制買家貸款，但對內地投資者影響不大，因為他們很多用現金支付，而且當內地逐步放鬆對資本項目管制，上述問題將變得更嚴重。

屆時，香港資本流動將加劇。

目前來看，地產市場喜憂參半，凸顯出港府所面臨的難題，即在享受港元盯住美元的穩定滙率時，不得不冒資產泡沫爆破風險。

15.泡沫支持者2011-07-1811:57:18 董建華時代樓價跌土地供應反而升，近年的樓價升供應反而跌，零三至零九年間樓價上升過倍，但發展商勾地被曾蔭權拒勾七十六次，泡沫源於供應功不可沒，按作者論調，曾蔭權現才推地不是後知後覺，香港這兩次的地產牛市，也得靠曾蔭權早有預謀吹大泡沫！真是正理歪理難分，曾蔭權功過，自有歷史評價。

16.DCF2011-07-1813:28:35 樓上你好似有失憶喎！政府平價賣地個陣泛民話官商勾結，官員利益輸送予地產商！之後為怕俾人話利益輸送，官員惟有跟足市價賣地，才有發展商勾地被拒七十六次，吹大泡沫反對派高叫『利益輸送』功不可沒！ 17.向泛民說不2011-07-1813:43:25 所以飯民正poorguy。

有破壞，沒有建設。

18.泡沫支持者2011-07-1814:45:38 樓上16DCF，我冇失憶喎，在公開拍賣、公開招標等基制下，政府又怎可平價賣地呢？問題是勾地政策等同將土地供應調控權交給發展商，樓價怎會不升，泡沫怎會不大，如果講反對派功不可沒，不如更加入形入格地說，吹大樓價泡沫，曾蔭權與反對派暗地裡合作功不可沒！ 19.DT2011-07-1910:20:23 Longtermpropertypriceisinabigupwardtrend.Correctionisunavoidableintheshorttermperiod.Lowtransactionimpliesthelimitedsupplyside.Howcan post80'sgenerationjumpontotheboat?Placea20-30%discountbid,waitingforthoseshakingfromthemaket. Italreadyhappenedinthemarket.Rememberpleasedon'twithdrawyourbid,probablyonly1or2chancetohityourprice.Thislow bidstrategyisbetterthanwaitingstrategyforthosewhodon'thaveanownedpropertyusers.Averydiscreetand insightwiseman! 20.ZGeneration2011-07-1911:17:52 PricehassuchaHUGHaccumulatedincreasesince2004!20-30%discountbidistooinsignificant...  :(  21.DT2011-07-1912:06:17 ZGenerationTheoldsuccessformula=University+WorkHardisnolongerworkforyou.Thenewsuccessformula=Ingenuity+Entrepreneur+PassionMyopiaistheproblemlackingofforesight.Allthebest! 22.王先生2011-07-1914:06:09 7樓曾生，呢兩日我睇電視見到D代理話，如果業主肯將個價調低10個%，就會好快有客承接，我睇這些買家好大部份係有實力嘅長線投資者。

而靠短炒客嘅經紀在可見嘅將來將要食住谷種先！ 23.DT2011-07-1916:25:04 ZGenerationWhenyoureviewthelatesttransactions,therearetwolarge groupsofpropertyuserswhowill willinglyselltheirpremisesatabigdiscount inthiscorrectionperiod.Thefirstgroupisthosewhoboughttheflatsin1997(theaftermathof1997) andthe2ndgroupisthosewhoboughttheflatsin2008/9(millionairestemptation). Bothofthemareprofittakingbythismegatrend.Targetthepropertylocationandtakethechance! 24.GenerationZ2011-07-1923:46:42 DT,thehousinginHKhasgonecrazy@@ i'mgoingtomovetoanotherplanet.thankyouforyouradvicethough:)     25.DT2011-07-2009:59:15 ZGenerationYouneedtoknowwhythe continualwaveofupwardtrendstartingin2009atprice$3,577.Thereasonisquantitativeeasing1(QE1)intheUS.AsHKdollarispeggedwithUSdollarandtheinflowofmoneyfromtheMainland.Theunderlyingreasonismoneyinflow.The2ndQE2isreleasedin 2011.Itaddsthefuelofthecontinualwavetothepeak$6,218.Themajortechnical supportlineisbasedon$3,993in2010.Thewavelengthfrom2009to2011is$2,641($6,218-$3,577).Thepossiblecorrectionis(goldenratio:a+b/a=a/b=Phi=1.618...)1.0.382=$5,209(16%)2.0.5=$4,897.5(21%)3.0.618=$4,585(26%)Ifyouwanttojumpontotheboat,thefirstrightthingyouhavetodevelopyourcareerpath. Cheers!P.S.Thetechnicalanalysisisastupidthing,butsometimesitisquiteuseful. 26.雲在青天水在瓶2011-07-2011:07:15 以此圖觀之,牛一浪起點2136,終點3993;牛二浪(調整浪)起點3993,終點3577;因此,牛三浪如果是牛一浪的1.618倍,以起點3577計,終點應為6581.牛三浪如果是牛一浪的2.0倍,同樣以起點3577計,終點應為7291. 27.雲在青天水在瓶2011-07-2011:13:11 補充一點:從圖表型態看,97年造出高位5921後,至今形成一個大型的圓型底,底部2136.以此計算,量度升幅至9706.所以,忠告各位泡沫論者,不可輕易言頂! 28.DT2011-07-2011:22:37 Whatdoyouthinkifthewavestartsin1980-84?The1stwavehitthepeakat$5,921and 2ndcorrectionwaveto$2,136andnowisthe3rdwave.  29.靚太2011-07-2013:39:29 樓市是心理因素多過需要,有錢的用本傷人,不斷在其他人身上撈錢。

香港這小港成為亞洲的金融中心,大部份依賴著地產的發展。

近年當然有地利成為國內同胞掉走資金的首選地,內地的過度發展而引伸的問題現在不單影響香港基層的民生,甚至對外國亦有巨大的影響力。

香港所謂的政府能夠做的事實際上有多少,大家心知肚明;祇希望金融市場不要有大動蕩否則屠在別人刀下的大多數也是小市民。

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