老陈：内地楼市泡沫至少100年之内不会破

摘要：中国内地和日本、欧美、香港不同。

... 和观点吧，最近市场最热的莫过于房地产市场关于房价的问题，这篇文章的观点是承认中国内地楼市有泡沫，承认泡沫至少在100 ... 手机搜狐 SOHU.COM 老陈：内地楼市泡沫至少100年之内不会破 搜狐财经 03-0609:14 大 摘要：中国内地和日本、欧美、香港不同。

内地发展更不平衡，比较依赖房地产。

从大的时间周期来看，房地产几乎是回报最高的投资。

（搜狐财经思想库：让思维有乐趣，让思想有力量！汇集顶尖财经智慧，分享深刻透彻的调查研究，旨在普及常识，为网友提供思想洞见和专业分析。

）老陈：搜狐财经思想库特邀评论员、《股市直播》常驻嘉宾、《股参会》主笔咱们直接看门见山的说热点和观点吧，最近市场最热的莫过于房地产市场关于房价的问题，这篇文章的观点是承认中国内地楼市有泡沫，承认泡沫至少在100年之内不会破，承认中国的房地产市场是不能和日本、香港作对比的，如果您不认同以上观点，那么就没有必要向下阅读，不浪费您时间，谢谢！如果您想向下看也欢迎！现在经常有人说现在买房和5178点买股有区别吗？房价那么高谁愿意去接最后一棒啊？房子的流动性那么差想变现又表现不了怎么办？房子现在还有没有买和投资的必要？在中国一套房子到底有什么含义和价值？下面就从几个方面来说下中国的房地产市场为什么不能和日本、欧美、香港作简单对比？是什么造成了高房价？是什么导致楼市的泡沫在未来相当长的时间之内不会破灭？1、中国内地所处的发展阶段和日本、欧美、香港是不同的，社会制度也是不同的，最重要的是区域发展的不平衡在中国体现的太明显和巨大。

(1)可以说中国现阶段所处的社会发展阶段和日本当时是不同的，很明显的是中国经济发展水平低、现代化程度底，居民受教育程度较低；（2）中国内地的城乡差距和区域差距过大，发展的不平衡。

类似于欧美和日本等，城乡差距很小，他们区域经济发展相对均衡，所以小城镇的人大多没有必要像中国这样来涌入到大城市来寻求发展机会，人口没有明显的流动；（3）社会制度的不同。

中国的社会主义制度下，我们获得的是房屋的使用权，并不是像欧美日本一样是所有权，并且我们的使用权也是有期限的。

2、中国经济发展模式和欧美、日本是不同的。

在欧美和日本，他们已经探索出了一条综合抗冲击力较强和不依靠单独行业的成熟的经济模式，而中国不一样，改革开放才30几年近40年，中国目前最有效和最有利的经济模式就是依靠房地产，其实我们的高层在最近今年可能不想靠房地产了，做出来了一点探索和尝试，例如依靠资本市场、互联网+、双创、一带一路等等，但是发现效果并不如预期一样，这样的尝试恰好遇见世界经济的不景气，这样是顶不住中国经济的下行压力，顶不住失业潮等等，再加上中国经济的底子本来就薄，我们发展的水平本来就低，我们是经不起折腾的，归功到底还是我们的原始积累不够，时间太短，我们太急了，我们的杠杆太高了，要求的速度太快了，可以说，我们在各个领域和环节都是加杠杆，干什么都是要立刻见成效，所以往往造成的就是现如今的欲速则不达。

3、中国人和外国人对于房子的需求是不一样的，租房和买房需求不同。

在国外大多数人都是可以租房子过一辈子的，像年轻人基本上都是买不起房，很普遍，但是外国人也表现的并不急躁，并没有认为一定要有一套房，国外都是租房就可以工作、结婚、生孩子、过一辈子。

但是这在中国就不一样，中国人是几千年的观念就是，每个人都必须买一套房，至少一套房，并且现在年轻人都要求买房，如果年轻人没房就结婚困难、就业不稳定，被人认为是不务正业，是个失败者。

并且中国人都是自己有一套不行，还得为儿子买一套，还得为孙子准备一套，如果有条件再投资点房地产，我们几乎所有的精力都用在了关于房子的问题上。

所以国外和国内对于房子的态度是不同的，咱们中国人一般都是说安居乐业，先安居再有业，讲求衣食住行，这个住可不是简单的住的概念，所以中国人在骨子里是和国外关于房子的观念态度是有根本性不同的。

4、国内外人口结构是不同的，中国的人口红利虽然在递减，但是基数太大，优势还在。

我们都知道国外的大多数国家总的来说是人口数量太少，并且他们很早已经步入老龄化了，而中国现在是人口基数太大，并且现在又放开二胎，相比来说中国人口结构总体偏向年前，人口红利的优势依然是存在得到。

现在又是推进农村城镇化，从需求的角度来说，至少在现有周期之内，几十年之内房地产的刚性需求依然是非常强烈的，可以说我们谨慎的估算来看，至少再往下看两代人的楼市需求也是非常强烈的（两代人咱们就少算点时间，折合成100年吧，当然这个时间周期的长短最关键的是取决于区域发展不平衡问题的解决程度，我们暂时的分析是，这个问题解决其实是相当困难的，既得利益者是不可能轻易放弃的，而改革的代价很大）。

而对比国外没那么多人口来消化地产，而中国人口太多，每个人都要买房，不仅仅自己买房，还要投资几套，还要给孩子孙子留几套，在目前人口结构下，供求关系没改变，并且需求是一直在增长的，主要是刚性需求太大。

5、就经济发展模式问题来说，中国现在没有找到一条更好的道路能像房地产这样更加的快速、有效的解决经济增长、社会稳定、增加就业、让资源有效运转和改善一部分人生活的道路，现在没有好的道路。

正如我们之前所分析的，中国是尝试了各种互联网+、第三产业、一带一路、资本市场，到后来都是效果不理想，中国所处的特殊时代和环境决定了还是房地产能够担当起这个历史角色，当然，如果放到社会资本的积累来看，国外普遍少的都是几百年，而中国才有几十年而已，所以说，在相当长的一段时间内，房地产依然需要扮演异常重要的角色。

6、买涨不买跌，从大的时间周期来看，房地产几乎是回报最高的投资。

这就说到我们中国人的传统投资思维就是买涨不买跌，习惯跟风。

我们再纵观大的投资标的来看，在中国房地产市场是回报率最高的投资，其次可以说是股市，房地产的这种高的回报，和较小的风险，持续的吸引了资金的流入，资金都是逐利的和趋利避害的，没有资金是傻的。

我们回想一下就知道，如果在过去的十年，同样的100万资金去炒股和买房，放到今天再投资收益，毫无悬念，肯定是房地产收益最高、最稳、风险最小，身边这样的例子是太多了。

投资最关注的当然是风险和收益的对比，而房地产在过去相当长的时间之内是没有别的品种可以抗衡的。

7、中国人对房子有比较特殊的情愫，在中国一套房子并不仅仅是一个居住场所这么简单，房子上面有太多的附加值。

咱们就说北上广吧，假如你在北京有一套房那意味着什么？社会地位、孩子上学、看病就医、购物娱乐、婚姻家庭等等太多了，而在国外一套房子就是安身场所，随时可以换，其余的价值并不是很多的，国外看重的是健康舒适和个人偏好，而我们除了本身对房子的需求外，这些附加值也是非常极其重要的，这都是隐形的财富，这些财富都不是用数字可以计算出来的，也不是能和国外相比的。

8、像一二线城市是需求过剩，而三四线城市和县级的区域是供给过剩。

咱们就说北上广等城市吧，这些地区是根本不存在库存问题的，北上广存在的是太贵和价格持续上升的态势，有的是源源不断的购买力。

而在三四线城市和县级的区域是的确有库存的，是为了寻求政绩和短期的效果，也是大规模的盖房子，搞工程，而小城市现在面对的问题是，大多数的年轻人口的外流，年轻人口流向大中城市，他们不愿意在小城市买房（当然有很多个例了），说到底还是区域经济发展不均衡造成的，小城市没有更好的配套措施和机会，没有好的活力和机遇，并且随着建筑环节成本的升高，小城市的房价并不便宜，但是小城市的收入水平确实很低，购买力制约了需求，而在一线城市有收入的大多数人明显不愿意在三四线城市买房，当然不排除个别的务工人员在一线城市有收入而去小城市买房。

9、我们再从政策导向来说，新的政策是倾向于去库存的，就算是在新的政策以前，房地产商也是明白刚性需求巨大。

并且房地产是能带动大大小小几十几百个产业的核心，房地产商的资金都是依靠银行的借贷来维持的，这里面是有很深的利益关系的。

其实在以前高层是希望通过别的方式来使得经济回暖企稳，但是效果不明显。

宽松货币政策进入股市以后，并没有很好地刺激和回归实体经济。

所以现在政策手段转向了用更多的财政政策来解决，财政政策是什么，就是搞一些基建啊这类的建设。

当然是并不像以前一样大规模的搞。

前期的股市过热导致的金融泡沫可能令监管层很不满，所以在去年下半年以后，我们可以明显的感觉到应该有的降准降息却是迟迟没有到来。

这表明的就是政策导向的转变，刺激经济的手段和方式的转向。

这也是楼市其实从去年开始就已经慢慢升温的原因。

最后，特别说明一句，本文仅代表老陈个人观点，观点仅供参考，欢迎交流。

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